Кризис на рынке недвижимости

Кризис диктует новые условия бизнес-процессов, призванных быть успешными. И эта тенденция не обходит стороной ни один сегмент экономики как как в макро-, так и мини-управленческих процессах. Теперь для реализации успешного проекта мало пользоваться приобретенными и наработанными знаниями, необходимо подключать новаторские идеи, искать новые пути, которые позволят реанимировать интерес к каждому конкретному бизнесу. Торговая недвижимость не исключение и подтверждением тому, сложная ситуация на рынке.

Главным вопросом на сегодняшний день является— останется ли в новых условиях посткризисного управления, торговая недвижимость доходной в тех же размерах, которые она показывала последние 10 лет. В рамках общих экономических процессов, качественная торговая недвижимость — явление еще юное, всего лишь 10-15 лет как на рынке стали появляться организованные группы предприятий ритейла, базирующиеся в одном здании и управляемые как единое целое. Возрастающий интерес к таким объектам был обусловлен удобством и модным времяпрепровождением для покупателей. Время играло в пользу активного девелопмента и данный вид инвестирования демонстрировал хороший показатели, оставаясь востребованным для ритейлеров.

Главным параметром успешности проекта было «Локация, локация и еще раз локация».  Торговые центры как грибы росли на пути пешеходного и автомобильного трафика, что делало максимально удобным совершать покупки, не тратя на это драгоценное время. Все сферы ритейла старались застолбить свое место, так как их присутствие оправдывало новое понятие «импульсной покупки».  И импульсной покупкой могла быть не только безделушка, но и вполне себе дорогостоящий товар.

По результату такого девелопмента, мы получили безконцептуальные объекты, которые существовали довольно успешно с высокими показателями краткосрочной окупаемости.

Впоследствии, лишь амбиции рынка сподвигли девелоперов на создание уникальных комплексов, отличающихся не только единым управлением, но и идеей, смыслом, систематизированной товарной матрицей. Такие проекты делились на две категории. Первые, как правило, выбирали определенный формат — строительный, спортивный, дисконтный, развлекательный и претендовали не только на существующий фактор трафика в данной локации, но и значительно расширяли охват посетителей. Торговля приобретала новые обороты, становилась интереснее, продуманнее, открывала для потребителей новые возможности — в кратчайшее время найти выгоднейшее предложение по конкретному товару.

Вторые максимально концентрировались на создании определенной ауры в комплексе. Для этого использовались, как дизайнерские приемы, так и максимальное внимание к местам общего пользования (МОП), променадной части. Такие комплексы было легко рекламировать, они работали на узнаваемость бренда, на его сочетаемость с внешним обликом и внутренним наполнением. Но, товарные группы — и якорные и сопутствующие — не отличались особо от наполнения соседствующих Торговых комплексов, и фактор удобства пользования тем или иным комплексом вновь становился главенствующим.

Что же приводило в движение активный рост качественной торговой недвижимости?  Инвестиционная привлекательность и окупаемость в кратчайшие сроки. Т.е. финансовые средства, потраченные на возведение и управление быстрорастущих комплексов, уверенно возвращались в карман девелопера, позволяя в дальнейшем оперировать чистой прибылью, и развивать этот сегмент девелоперам без опыта. Лидерами были торговые комплексы с 3-4 летней окупаемостью на неугасающем пешеходном трафике. Комплексы же, удаленные от общественных транспортных развязок, спальных районов имели более долгие сроки окупаемости, но при этом тоже вполне неплохо себя чувствовали, поскольку эта сфера недвижимости еще была молода, привлекательна, удобна и модна для конечного потребителя — покупателя.

В результате, к моменту первых кризисных всплесков, мы получили максимально застроенный рынок, с высокими показателями площадей на 1000 жителей, согласно общемировой практики, которая, развивалась менее агрессивно и в более длительные сроки. Поэтапный спад уровня массового потребления, заставил нас внимательно посмотреть на уже существующую торговую инфраструктуру и более скептически отнестись к запланированным проектам, создаваемым еще по инерции докризисного времени.

Со временем, на обочине доходности остались реализованные проекты, пренебрегшие качественной концепцией и функциональными деталями. Общий арендный доход стал стремительно падать, что, безусловно, отразилось на сроках доходности и целесообразности проектов в целом.  Ряд комплексов ответственно взвесили свои потери и пересмотрели концептуальную направленность, невзирая на понесенные финансовые потери в краткосрочных перспективах в пользу выживаемости и обновления проекта в целом. Оставшиеся, в условиях кризиса, продолжают терять своих посетителей, рассчитывая на быструю реанимацию экономических процессов и возврат арендных доходов, не подтвержденных быстро падающим покупательским спросом. Стремительно развивающаяся кризисная ситуация превратила торговую недвижимость в малопривлекательную, финансово невыгодную и инвестиционно-долгосрочную отрасль с сомнительными прибылями.

Как не смешно, но надо отдать должное быстрорастущей общемировой кризисной ситуации, которая не только приостановила рост хаотичной застройки, но и заставила задуматься о судьбе всего сегмента. Благодаря ей, мы получили тайм-аут псевдо-деловой активности.Оглянувшись назад, мы стали осознавать необходимость поиска качественного применения возведенной недвижимости, которая должна служить не только в целях возврата коротких инвестиций, но в большей степени, являться центрами социальной активности в каждом отдельно взятом регионе. Многие девелоперы не хотят этого принимать, так как еще недавно «маячившая» прибыль заставляет их надеяться на реанимирование покупательского спроса и поток оборотов у ритейлеров. Но предпосылок к этому мало. Покупатель стал избирателен, стал продумывать целесообразность трат и ограничил импульсные покупки. Импульсные покупки! – именно та статья бизнес-планов, которая наращивала арендные ставки с квадратного метра с фантастической скоростью относительно времени.

Сейчас уже «грамотно сформированная концепция» не всегда будет панацеей для успешности проекта. Это понятие предполагает академические принципы, наспех сформированные в эпоху расцвета девелопмента, либо заимствованные, но ориентированные на покупателя с иным менталитетом. Сейчас это новые принципы и идеи, потребности и необходимости вкупе с академическими знаниями, и поиск этих решений и является основной задачей для реанимации проектов с утраченной бизнес-репутацией.

На рынок за последнее время было выведено много функционирующих проектов на продажу, далеких от успешности, но со стоимостью докризисного уровня.  Эта тенденция вовсе не ложится в идею продажи успешного бизнеса. О чем это говорит? О потере интереса к сегменту? О нежелании поиска оптимальных решений для процесса реновации? Об отсутствии веры в посткризисное возрождение? И да и нет. В целом это свидетельствует о нежелании заниматься активами, ставшими в одну минуту проблемными. Но главным выводом должно быть объективно разумное и профессиональное отношение к жизнеспособности проектов, которые остаются частью городской среды, и существующих, и проектируемых. Именно это и было полностью проигнорировано в процессах инвестиционной деятельности. Какова судьба массово продающихся проектов – снос, реновация или полное перепрофилирование – зависит от профессионального опыта и подхода новых владельцев, готовых к изменениям потребительской конъюнктуры, обращающих внимание на нужды и желания потенциального посетителя. И если мы не ищем свой путь развития, а семимильными шагами идем по пути западного опыта – то обязаны понимать, что еще в докризисные времена торговая недвижимость в купе со своим предназначением, активно несла социальную нагрузку, присутствие которой могло гарантировать неизменный интерес к данному виду городской инфраструктуры.

Кожевникова Ольга (Reconsult Estate)

Все фотоматериалы используемые в статье взяты из открытого доступа. Полное или частичное копирование материалов нашего сайта разрешено только при обязательном указании автора и прямой гиперссылки.