Blog

21.02.2017

Повышенные риски при высокой конкуренции

В Санкт-Петербурге появилась информация о начале строительства нового Торгового центра в активно застроенном пятачке у Ладожского вокзала, по адресу: г. Санкт-Петербург, Красногвардейский район, Заневский проспект, дом 65, литера А. (Источник arenda-trk.ru). Строительство новых торговых объектов в зоне с высоким уровнем конкуренции связано с повышенными рисками. Перечислим основные из них, применительно к данной локации — земельного участка у ст. М «Ладожская».

(фото kanoner.com)

Риск первый: Неправильно выбранная концепция будущего объекта. В данном месте уже есть мощный продуктовый гипермаркет ОКЕЙ. Поэтому продуктовая функция в будущем объекте практически исключена. Либо надо разносить их по ассортименту. Три очереди «Заневского каскада», расположенные лучше с точки зрения пешеходного трафика и въезда/выезда, тоже мощный конкурирующий фактор, с которым надо считаться. «Мебель-холл» с фитнес-центром оттягивает на себя свою долю покупателей. Кстати, в этом месте уже есть два объекта, которые недооценили значимость качественной концепции- это ТЦ «Платформа» и ТК «Строитель» — эффективность которого с точки зрения планировочных решений и арендных поступлений крайне низка.

Риск второй: Сроки заполнения площадей. Сегодня этот фактор становится критически важным, потому что построить в этой локации еще 30-40 тыс. кв.м. торговой недвижимости проблем не составит. Вопрос – кому эти площади сдавать. Да, станция метро Ладожская и Ладожский вокзал генерируют хороший трафик, но какая часть из него будет целевой для будущих арендаторов — это большой вопрос.

Третий риск: И с ним сталкивается практически каждый девелопер в новом проекте. Это экономика. Арендные ставки, которые назначает собственник, чтобы окупить вложения. Они часто оторваны от рынка. В красивых бизнес-планах ставки 2500-3500 руб./кв.м. все чаще снижаются до 1500-2000 руб. через 6-9 месяцев с начала стадии активного брокериджа.

Четвертый риск: Отсутствие предварительных договоренностей с якорями на стадии проектирования. Для этого проекта (с учетом всего вышесказанного в первых трех рисках) — это будет особенно важно. Можно запроектировать игровой центр, мультиплекс или фитнес с бассейном, но сдать его потом арендатору, который не видит в этом месте перспектив, практически невозможно.

И еще один момент. Мы не критики и не пессимисты. Мы просто очень вдумчиво подходим к каждому новому проекту. Лучше быть разумным пессимистом и сохранить инвестиции, чем радужным оптимистом и сделать рыночно невостребованный проект.

Blog
About Reconsult