Юридические услуги

АРЕНДА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

АНАЛИЗ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ И НАЛОГОВЫХ СПОРОВ

1. Практика применения новых институтов российского права, введенных с 1.06.2015г. (№ 42-ФЗ от 08.03.2015г.) к арендным отношениям:

— институт «обязательств о возмещении потерь» (ст. 406.1 ГК РФ)

— институт «заверений об обстоятельствах» (ст.431.2 ГК РФ)

— концепция «преддоговорной ответственности» за недобросовестные действия при проведении переговоров о заключении договора (ст.434.1 ГК РФ).

 

1.1. Иные важные изменения в Гражданском кодексе:

— обеспечительный платеж (п. 8 главы 23 ГК)

— «законные проценты» — новая статья 317.1

— новые положения ГК касательно вопросов недействительности и незаключенности договоров;

— реализация права на отказ от договора (новая статья 450.1 ГК).

 

1.2. Положения Постановления Пленума Верховного суда РФ №7 от 24 марта 2016 года «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» в контексте арендных отношений:

— разъяснения Пленума о применении ст.395 ГК РФ

— важные разъяснения по неустойке.

 

2. Определенность недвижимого имущества как объекта аренды в арбитражной практике:

— последствия ненадлежащей индивидуализации объекта аренды в практике судов; приоритет исполнения договора аренды над индивидуализацией объекта аренды;

— правовые последствия различия договорного и фактического размера арендованной площади;

— правовые последствия изменение предмета договора в процессе исполнения договора;

— часть помещения, нанесенная на поэтажный план БТИ сторонами договора как объект аренды;

— общее имущество здания (принадлежащее двум и более собственникам) как объект аренды;

— особенности передачи конструктивных элементов здания (несущая стена, крыша и т.д.) в аренду.

 

3. Арбитражная практика изменения размера арендной платы.

— вправе ли стороны договора менять размер арендной платы чаще одного раза в год путем подписания дополнительного соглашения? Особенности изменения арендной платы путем подписания доп. Соглашения;

— одностороннее изменение размера арендной платы простым уведомлением без подписания дополнительного соглашения;

— споры при повышении размера арендной платы в одностороннем порядке непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период;

— требование арендатора по уменьшению арендной платы при ухудшении условий пользования или состояния арендованного объекта.

 

4. Споры по заключению договора аренды в арбитражной практике.

4.1. Можно ли признать договор аренды ничтожным при заключении договора:

— на обремененный другим договором объект недвижимости;

— не собственником (до регистрации права собственности на объект);

— при отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

 

4.2. Признание договора аренды незаключенным при отсутствии государственной регистрации договора аренды сроком более одного года. Особенности взыскания долга по арендной плате за фактическое пользование имуществом по незарегистрированному договору аренды. Позиция ВАС РФ по квалификации отношений по незарегистрированному договору аренды.

 

5. Неотделимые улучшения арендованного помещения. Передача неотделимых улучшений (НУ) помещения, сделанных арендатором.

Особенности налогообложения у Арендодателя и у Арендатора:

— при самовольном производстве неотделимых улучшений без согласования с Арендодателем.

— при передаче неотделимых улучшений помещений, невозмещаемых Арендодателем;

— при передаче неотделимых улучшений помещений, возмещаемых Арендодателем;

 

6. Арбитражная практика расторжения договора аренды:

— основания, судебная и внесудебная процедуры расторжения;

— алгоритм досудебных действий при судебной процедуре расторжения;

— отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору (особенности применения статьи 450.1 ГК РФ);

— расторжение договора аренды по инициативе арендатора (применение ст.451 ГК РФ).